Ein Immobilienfonds ist, wie der Name schon sagt, eine Kapitalanlagegesellschaft, deren Sinn und Zweck auf die Errichtung oder den Erwerb von Immobilien ausgelegt ist. Dazu sammelt der Immobilienfonds die notwendigen Gelder bei interessierten Investoren ein. Innerhalb der Immobilienfonds unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Fonds.
Offene Immobilienfonds gleichen in ihrer Funktionsweise auf Anlegerseite Aktien- oder Anleihefonds. Der Fonds investiert das vom Eigenkapital scharf abgetrennte Sondervermögen in verschiedene Immobilien und legt für den Fall, dass ein Anleger seinen Anteil zurückgeben möchte, einen Teil des Geldes in liquide Anlagen wie Fest- oder Termingeld an. Der Anleger erwirbt mit seiner Anlage einen Anteil am Fondsvermögen, nicht aber einen Anteil an einer der mit dem Sondervermögen erworbenen Immobilie. Das aber verschafft ihm die Möglichkeit, börsentäglich ohne größere Probleme seinen Anteil wieder an die Fondsgesellschaft zurückzugeben.
Anders verhält es sich bei geschlossenen Fonds. Da diese zur Errichtung oder dem Erwerb einer bestimmten Immobilie gegründet worden sind, kann der Anleger im Normalfall seine gezeichnete Anlagesumme nicht oder nur unter erheblichem Aufwand veräußern. Das gründet unter anderem darin, dass geschlossene Fonds zumeist keine Barreserven oder Spareinlagen zur Zurücknahme von Anteilen bilden, sondern das Sondervermögen komplett für den Erwerb oder die Errichtung aufwenden.
Bei beiden Fondsarten steht grundsätzlich die Sicherheit der vorhandenen Kapitalmasse in Verbindung mit einer ausreichenden Rendite im Vordergrund. Daher sind beide Fonds immer bestrebt, eine hohe Auslastung, sprich Mieteinnahmen, aus den vorhandenen Objekten zu erwirtschaften.
Zu den Immobilienfonds zählen weiterhin REITs (Real Estate Investment Trusts), also Immobilienfonds mit börsennotierten Anteilen und Immobilien-Spezialfonds, die zumeist für institutionelle Anleger aufgelegt wurden.